Je hebt een woning gevonden die precies past. Alleen staat je huidige huis nog te koop, of net in de verkoop. Het geld voor de nieuwe woning zit vast in stenen die je nog niet kwijt bent. Dat is het klassieke doorstromersdilemma, en een overbruggingshypotheek is het instrument dat die periode overbrugt.

Wat het precies is
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening tegen de overwaarde van je huidige woning. Je gebruikt het bedrag om de nieuwe woning te kunnen kopen voordat de oude is overgedragen. Zodra je huidige huis bij de notaris passeert, wordt de overbrugging in een keer afgelost uit de verkoopopbrengst. Je lost tussentijds niet af en betaalt alleen rente. De looptijd is kort: meestal zes tot vierentwintig maanden.

Hoeveel kun je overbruggen?
Dat hangt vooral af van een ding: is je huidige woning al verkocht of niet?

Verkocht, met ontbindende voorwaarden verlopen
Dan rekent de bank met de daadwerkelijke overwaarde: verkoopprijs minus de openstaande hypotheek, minus verkoopkosten zoals makelaarscourtage en eventuele boeterente. Van die netto overwaarde kun je doorgaans het volledige bedrag overbruggen.

Nog niet verkocht
Dan is de bank voorzichtiger. Veel geldverstrekkers rekenen met een percentage van de verwachte overwaarde, in de praktijk vaak rond de negentig procent van de getaxeerde waarde minus de hypotheekschuld. Sommige banken doen dit niet of stellen extra eisen.

De verschillen tussen aanbieders zijn hier groot, dus vergelijken levert geld op. Wie eerst wil weten wat er in de eigen situatie past, kan een overbruggingshypotheek berekenen voordat er een bod op tafel ligt.

Wat het kost
De rente over een overbrugging ligt doorgaans wat hoger dan een lange rentevaste periode, omdat het om een kortlopend krediet gaat. Reken daarnaast op afsluitkosten, een taxatie en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte.

Belangrijk detail: de rente over het overbruggingskrediet is aftrekbaar voor het deel dat als eigenwoningschuld kwalificeert. In de praktijk komt dat vaak neer op het deel dat je daadwerkelijk in de nieuwe woning investeert. Reken het door voordat je uitgaat van volledige aftrek.

Het risico dat je moet meewegen
De overbrugging gaat ervan uit dat je huidige woning verkoopt tegen de verwachte prijs, binnen de looptijd. Doet hij dat niet, dan betaal je langer dubbele lasten dan gepland en kan de bank vragen om verlenging, tegen andere voorwaarden.

Twee vragen die je vooraf eerlijk wilt beantwoorden. Hoeveel maanden dubbele lasten kun je dragen zonder in de problemen te komen? En wat gebeurt er als de verkoopprijs tien procent lager uitvalt dan de taxatie?

Als een van die twee antwoorden ongemakkelijk voelt, is eerst verkopen en daarna kopen de veiligere route.

Eerst kopen of eerst verkopen
In een markt met veel vraag en weinig aanbod kiezen doorstromers vaak voor eerst kopen, omdat het aanbod anders aan je voorbijgaat. In een rustiger markt kantelt dat en wordt eerst verkopen aantrekkelijker.

Een makelaar die de plaatselijke markt kent, kan je hier concreet mee helpen. Hoe lang staat vergelijkbaar aanbod in jouw wijk te koop, en hoe realistisch is de vraagprijs die je in gedachten hebt?

Die inschatting bepaalt niet alleen je verkoopstrategie, maar ook hoeveel overbrugging je verantwoord kunt opnemen.

Wat je met de overwaarde doet
Veel doorstromers gebruiken de overwaarde volledig voor de nieuwe woning, en fiscaal is dat meestal het handigst. De bijleenregeling schrijft in feite voor dat je de overwaarde meeneemt naar je volgende woning om je volledige renteaftrek te behouden.

Houd je een deel apart of besteed je het vrij, dan valt dat deel in box 3 en verlies je daarover de aftrek. Reken dat verschil door voordat je besluit een bedrag achter de hand te houden.

NHG bij doorstromen
Ook als doorstromer kun je met Nationale Hypotheek Garantie financieren, mits de nieuwe hypotheek onder de kostengrens blijft. Dat levert een rentekorting op en biedt een vangnet bij gedwongen verkoop.

De NHG-kostengrens wordt jaarlijks aangepast en bepaalt dus per jaar of jouw aankoop nog binnen de garantie valt. Let op: een overbruggingskrediet zelf valt doorgaans niet onder de garantie.