Sinds 1 januari 2023 mogen kantoorpanden in Nederland niet meer verhuurd of in gebruik worden genomen zonder minimaal energielabel C. De regel bestaat al langer, maar in de praktijk voldoet nog steeds een aanzienlijk deel van de Nederlandse kantorenvoorraad er niet aan. Voor eigenaren van bedrijfspanden is dat een probleem dat niet meer weg te wachten is.

In dit artikel leggen we uit wat de verplichting precies inhoudt, wat de gevolgen zijn als je pand niet voldoet en welke stappen je als eigenaar kunt zetten. Wij spreken hierover dagelijks met eigenaren en beleggers in de kantorenmarkt van Groot Amsterdam en zien in de praktijk hoe uiteenlopend de situaties zijn.

Wat houdt de energielabel C verplichting in?

De verplichting komt voort uit het Bouwbesluit en geldt voor kantoorgebouwen groter dan 100 vierkante meter. Concreet betekent het dat een pand met label D, E, F of G niet meer als kantoor in gebruik mag zijn. De gebruiksfunctie moet ten minste kantoor zijn, wat wil zeggen dat meer dan de helft van het gebruiksoppervlak als kantoor wordt gebruikt.

Er zijn een aantal uitzonderingen. Rijksmonumenten vallen buiten de verplichting, evenals kantoren die binnen twee jaar gesloopt, getransformeerd of onteigend worden. Ook panden waarbij de kosten van verduurzaming zich niet binnen tien jaar terugbetalen kunnen onder voorwaarden vrijgesteld worden. In de praktijk gaat het echter om een klein deel van de kantorenvoorraad.

Wat gebeurt er als je pand niet voldoet?

De handhaving ligt bij de gemeente, waarbij de omgevingsdienst controleert en aanschrijft. Als eigenaar riskeer je bij overtreding een last onder dwangsom, waarbij bedragen kunnen oplopen tot enkele tienduizenden euro's. Belangrijker nog: het pand mag formeel niet meer als kantoor worden gebruikt, wat betekent dat huurders eruit moeten en nieuwe verhuur niet mogelijk is.

Dat heeft ook indirecte gevolgen. Financiers stellen steeds vaker eisen aan de duurzaamheidsprestatie van vastgoed als voorwaarde voor herfinanciering. Verzekeraars houden bij de risicobeoordeling rekening met energielabels. En bij verkoop wordt de labelscore steeds meer een prijsbepalende factor, waarbij panden met label D of slechter regelmatig significant onder de marktprijs worden verhandeld.

Hoe controleer je het huidige energielabel?

Het definitieve energielabel van een pand vind je in EP-Online, de landelijke database van RVO. Elk label heeft een geldigheidsduur van tien jaar en is opgesteld door een gecertificeerde adviseur. Als er geen label geregistreerd staat, is het pand formeel niet gecertificeerd en voldoe je niet aan de verplichting, ongeacht de daadwerkelijke energieprestatie.

Let op dat een oud label mogelijk niet meer klopt. Als er sinds de vorige certificering aanpassingen zijn gedaan, zoals nieuwe verlichting, betere isolatie of een efficiëntere klimaatinstallatie, dan is een hercertificering vaak lonend. Het kan zomaar een sprong van D naar C opleveren zonder dat er nog extra investering nodig is.

Praktische stappen om naar label C te komen

De weg naar label C hangt sterk af van het startpunt van je pand. Voor panden met label D volstaan vaak relatief beperkte ingrepen. Denk aan het vervangen van conventionele verlichting door LED, het optimaliseren van de installatie voor verwarming en koeling, en het aanbrengen van bewegingssensoren op verlichting en ventilatie.

Bij panden met label E, F of G is meestal een grotere ingreep nodig. Isolatie van dak of gevel, dubbel glas of HR-glas, en een efficiënter klimaatsysteem zijn dan de gebruikelijke stappen. In veel gevallen loont het om deze investering te combineren met een geplande verbouwing of huurderswissel, zodat de overlast en de kosten geoptimaliseerd worden.

Er zijn ook financieringsmogelijkheden die de investering aantrekkelijker maken. De Energie-investeringsaftrek (EIA) laat je tot ruim veertig procent van de investeringskosten aftrekken van de fiscale winst. Regionale subsidies en groenfinancieringen kunnen de businesscase verder verbeteren.

Wanneer verduurzamen financieel oplevert

Voor veel eigenaren is de vraag niet zozeer óf er verduurzaamd moet worden, maar wanneer en hoeveel. Uit onze ervaring in de Amsterdamse kantorenmarkt komen drie factoren steeds terug in die afweging.

Ten eerste de huursituatie. Als je huurder over twee tot drie jaar vertrekt, is het vaak logisch om de verduurzaming daaraan te koppelen en meteen door te pakken naar label A of B. Dat maakt het pand aantrekkelijker voor nieuwe huurders en geeft ruimte voor een hogere huurprijs.

Ten tweede de exitstrategie. Als je overweegt om binnen vijf jaar te verkopen, weegt het effect van het energielabel op de verkoopprijs zwaar mee. Panden met een A- of B-label doen het beter in taxaties en trekken serieuzere kopers.

Ten derde de energiekosten zelf. Bij de huidige energieprijzen betaalt een verduurzamingsinvestering zich vaak sneller terug dan enkele jaren geleden. Voor huurders is dit een belangrijk argument geworden bij locatiekeuze, wat de verhuurbaarheid van gecertificeerde panden merkbaar verbetert.

Vooruitkijken naar 2030

De energielabel C verplichting is niet het eindpunt. Vanaf 2030 wordt er in Nederland gewerkt aan een verplichting van minimaal label A voor kantoren, met steeds strengere eisen richting 2050 wanneer het gebouwenbestand energieneutraal moet zijn.

Voor eigenaren betekent dat het weinig zin heeft om nu enkel te mikken op label C. Wie nu investeert, doet er verstandig aan om meteen door te pakken naar label A. Dat scheelt op termijn een tweede verbouwing en levert direct meer waarde op. In taxaties, in huurwaarde en in verkoopbaarheid.

Advies nodig voor jouw pand?

Elk pand heeft een eigen situatie: bouwjaar, ligging, installaties en huurdersmix maken dat de optimale strategie per geval verschilt. Als je een concrete inschatting wilt van wat de energielabel C verplichting voor jouw pand betekent, of hoe je verduurzaming het beste inpast in je bredere vastgoedstrategie, dan denken de specialisten van DRS Makelaars daar graag over mee. Met ruim 37 jaar ervaring in de commerciële kantorenmarkt van Groot Amsterdam kijken we niet alleen naar de technische ingreep, maar ook naar het rendement, de verhuurbaarheid en de exitwaarde van je pand.