Steeds meer Nederlanders oriënteren zich op een leven buiten Europa. Curaçao staat daarin al jaren hoog op de lijst. Het eiland maakt deel uit van het Koninkrijk, heeft een vertrouwd rechtsstelsel en het klimaat spreekt voor zichzelf. Maar wie verwacht dat het koopproces op Curaçao zo'n beetje werkt als in Nederland, komt bedrogen uit. Er zijn genoeg verschillen die je beter kunt kennen voordat je een eerste bezichtiging plant.

1. Eigendom of erfpacht: twee aparte markten

In Nederland kom je erfpacht tegen in een handjevol steden. Op Curaçao is het wijdverspreid: zo'n eenderde van het vastgoed op het eiland staat op erfpacht van de overheid. Contracten lopen doorgaans 60 jaar, soms langer. Erfpachtwoningen zijn doorgaans 20 tot 30 procent goedkoper dan vergelijkbaar eigendomsvastgoed, en ze zijn gewoon overdraagbaar en hypothekeerbaar. Maar let op: of en wanneer de canon tussentijds herzien kan worden, verschilt per contract. Lees de akte goed door voordat je tekent.

2. De belastingen zijn anders, maar niet altijd gunstiger

De overdrachtsbelasting op Curaçao bedraagt 4 procent, voor iedereen gelijk. In Nederland is het genuanceerder: starters betalen niets tot een bepaalde grens, doorstromers die er zelf in gaan wonen betalen 2 procent, en voor tweede woningen en beleggingspanden is het tarief 8 procent. Voor wie op Curaçao een woning koopt als hoofdverblijf is de 4 procent dus relatief hoog; voor beleggers en verhuurders is het juist gunstiger. De jaarlijkse onroerendezaakbelasting zit tussen de 0,4 en 0,6 procent, afhankelijk van de waarde van de woning.

3. De bijkomende kosten lopen op tot 5 à 7 procent

Naast de overdrachtsbelasting betaal je op Curaçao ook notariskosten. Die bedragen grofweg 1 tot 2 procent van de koopsom, plus een opslag van 8,5 procent en 6 procent omzetbelasting over dat honorarium. De kadasterinschrijving kost een vast bedrag van circa 450 dollar. Alles bij elkaar rekenen kopers doorgaans op 5 tot 7 procent aan bijkomende kosten bovenop de koopsom.

4. Als niet-inwoner heb je meer eigen geld nodig

Bij een Nederlandse bank financier je als starter al met 100 procent van de woningwaarde. Op Curaçao geldt dat alleen voor inwoners, en ook dan verwachten banken een eigen inbreng van 20 tot 30 procent. Als je er niet woont, stijgt die eis naar 35 tot 40 procent. Rentetarieven liggen momenteel tussen de 4,5 en 6 procent, met een vaste looptijd van maximaal 30 jaar. De voornaamste banken op het eiland zijn MCB, Banco di Caribe, RBC Royal Bank en Orco Bank.

5. Geen licentievereiste voor makelaars

Dit is misschien wel het grootste verschil voor wie gewend is aan de Nederlandse situatie. In Nederland kun je ervan uitgaan dat een makelaar die NVM-, VBO- of VastgoedPro-lid is, aan kwaliteitsnormen voldoet. Op Curaçao bestaat zoiets niet: er zijn geen wettelijke eisen voor het uitoefenen van het vak. Iedereen kan zich makelaar noemen. Dat betekent niet dat er geen goede kantoren zijn, maar het vraagt wel om extra aandacht bij je keuze. Het loont om reviews te lezen, referenties op te vragen en je niet blind te verlaten op iemands eigen presentatie.

In dit overzicht van alle makelaars op Curaçao vind je per kantoor de Google-beoordelingen en achtergrondinfo, zodat je gericht kunt vergelijken voordat je contact opneemt.

6. Het aankoopproces kent drie dagen bedenktijd en een depot van 10 procent

Zodra je een bod hebt geaccepteerd, wordt een voorlopig koopcontract opgesteld. Dat is sinds 2012 wettelijk verplicht in schriftelijke vorm. Na ondertekening heb je drie werkdagen bedenktijd, net als in Nederland. Daarna stort je een aanbetaling van 10 procent van de koopsom in depot bij de notaris. Vervolgens begint de due diligence-fase, die normaal gesproken zes tot acht weken duurt. Reken er rekening mee dat notarissen op het eiland het momenteel erg druk hebben; in de praktijk kan de fase tot drie maanden oplopen.

7. De markt is groot, maar versnipperd

Op Curaçao zijn er tientallen makelaarskantoren actief, elk met hun eigen website en aanbod. Er bestaat geen centraal register zoals Funda of Huislijn.nl. Dat betekent dat je bij een zoekopdracht al snel tientallen verschillende sites langs moet, wil je een compleet beeld hebben. De mediane vraagprijs voor koopwoningen ligt momenteel op circa 560.000 euro, maar het aanbod loopt uiteen van een bescheiden woning voor onder de 100.000 euro tot villa's boven de 8 miljoen.

Een goed startpunt voor je zoektocht is CaribbeanHouseHunt.com, verreweg het meest complete overzicht van het aanbod op het eiland. De site bundelt de woningen van meer dan 45 makelaars op één interactieve kaart en wordt dagelijks bijgewerkt. Alles wat je wilt weten over huizen kopen op Curaçao, van prijzen tot het aankoopproces, staat er ook overzichtelijk bij elkaar.

8. Laat een bouwkundige keuring doen, ook als het er nieuw uitziet

In Nederland is een bouwkundige keuring bij oudere woningen bijna standaard. Op Curaçao is het minstens zo verstandig, maar om andere redenen. Het klimaat is het hele jaar door warm en vochtig, wat andere eisen stelt aan bouwmaterialen en onderhoud dan in Nederland het geval is. Zout in de lucht, intense zon en tropische regenbuien laten hun sporen na op daken, gevels en installaties. Laat iemand ook specifiek kijken naar witte mieren, die op het eiland een reëel risico vormen en stille maar kostbare schade kunnen aanrichten.

Daarnaast kom je op Curaçao elementen tegen die je als Nederlander gewoon niet zo gewend bent te beoordelen. Airco-systemen zijn geen luxe maar een basisvoorziening, en de staat ervan heeft direct invloed op je wooncomfort en je energiekosten. Wateropslag en pompsystemen zijn er anders georganiseerd dan in Nederland, iets wat je zonder lokale kennis makkelijk over het hoofd ziet. En een palapa, een overkapping van palmblad of riet, ziet er prachtig uit maar heeft een beperkte levensduur en vraagt regelmatig onderhoud of vervanging. Een keuring door iemand met kennis van de lokale bouwpraktijk is geen overbodige luxe.

Begin met informeren, niet met kopen

Curaçao is een toegankelijke markt voor Nederlandse kopers. Het rechtssysteem is vertrouwd, er zijn geen restricties voor buitenlandse kopers en het rechtsstelsel vertrouwd is en er geen restricties zijn voor buitenlandse kopers. Maar de verschillen zijn groot genoeg om je er goed in te verdiepen voordat je serieuze stappen zet. Neem de tijd voor een notaris die je volledig informeert, check de staat van de erfpachtovereenkomst als die van toepassing is, en stel ook kritische vragen aan de makelaar die je begeleidt.