Je koopt een huis, je loopt voor het eerst naar binnen met een grote glimlach en denkt: dit is het dan. Maar dan, weken of maanden later, begint het feest pas echt. De vloer blijkt niet waterpas, de muren krijgen scheuren of er komt ineens een nare lucht uit de kruipruimte. Of erger nog, er krioelen opeens mieren uit de plinten en je kunt aan de slag met mieren bestrijden. Dat is nou niet bepaald wat je voor ogen had bij jouw droomhuis. Dan is het natuurlijk de vraag, wie is hier nu eigenlijk verantwoordelijk voor? Jij als koper of de verkoper die misschien nét even wat informatie achterwege heeft gelaten?

Wat wordt bedoeld met verborgen gebreken?

Bij dit soort situaties gaat het vaak om verborgen gebreken. Daarmee worden problemen bedoeld die tijdens de bezichtiging niet te zien waren. Denk niet dat alles wat je over het hoofd ziet onder verborgen gebreken valt. Het gaat echt om gebreken die je redelijkerwijs niet kon opmerken, ook niet met een oplettend oog.

Wat moet je zelf onderzoeken?

Als koper mag je natuurlijk niet zomaar achterover leunen. Er wordt wel verwacht dat je de woning goed bekijkt en bij twijfel ook verder onderzoek doet. Dat betekent dus niet dat je met een vergrootglas over het dak moet kruipen, maar als er iets verdachts is, bijvoorbeeld een muffe geur of een vochtige muur, dan hoor je dat serieus te nemen. Een bouwkundig rapport kan in zo’n geval enorm helpen. Dat geeft duidelijkheid en laat meteen zien dat je jouw huiswerk als koper serieus hebt genomen.

Wat moet de verkoper vertellen?

De verkoper heeft op zijn beurt weer de plicht om alles te vertellen wat hij weet. Dus als hij weet dat het dak lekt bij een beetje wind of dat er eerder sprake was van houtworm, dan moet dat eerlijk op tafel komen. Doet hij dat niet, dan kan hij later alsnog aansprakelijk worden gesteld. Dat is precies waar de schoen vaak wringt. Want hoe bewijs je als koper dat de verkoper van het probleem wist en het expres niet heeft gemeld? Daarom is het slim om vooraf veel vragen te stellen. Niet alleen over zichtbare dingen, maar ook over eerdere reparaties, schade of rare situaties die ooit zijn voorgevallen. Als je daar antwoorden op krijgt, zet die dan op papier. Je wilt niet in een welles-nietes-discussie belanden als het straks serieus misgaat.

Welke gebreken vallen hieronder?

De voorbeelden van verborgen gebreken zijn eindeloos. Denk aan scheuren in de fundering, schimmel achter een netjes geverfde muur of de aanwezigheid van asbest. Maar ook ongedierte kan onder verborgen gebreken vallen. Dus als je ineens een mierenleger in huis hebt, is dat misschien niet alleen vervelend maar ook juridisch relevant. Je staat dan niet alleen met een spuitbus in de hand, maar ook met vragen over wie nu moet opdraaien voor het mieren bestrijden.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk?

Als koper kun je proberen de schade op de verkoper te verhalen, maar dan moet je wel kunnen aantonen dat je zelf aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. Heb je daarentegen niks gedaan en het pand blindelings gekocht, dan wordt het lastig. De verkoper kan dan zeggen dat je het had kunnen ontdekken als je gewoon beter had gekeken.

Wat kun je doen als het toch misgaat?

Krijg je toch te maken met verborgen gebreken, dan is het goed om op tijd aan de bel te trekken. Wacht niet te lang, want er gelden wettelijke termijnen voor het melden van dit soort problemen. In sommige gevallen kun je zelfs eisen dat de koop teruggedraaid wordt, al moet het dan wel om echt serieuze gebreken gaan die het gebruik van de woning flink in de weg zitten.

Hoe voorkom je ellende achteraf?

Zorg dat je goed voorbereid bent. Vraag, controleer, laat inspecteren en leg afspraken vast en als je er toch niet uitkomt of gewoon zekerheid wilt, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Dat is vaak stukken goedkoper dan achteraf alles zelf moeten oplossen.